Escrito por Rodrigo Marcos Antônio Rodrigues.
Jornal da Ordem dos Advogados do Brasil – Subseção de Santos – Janeiro/Fevereiro 2008 – no 31.
Os imóveis localizados em “terreno de marinha” constituem bens da União, previstos no artigo 20,
inciso VII, da Constituição Federal Brasileira. Sendo bens de propriedade da União, não há como ser
reivindicados por meio da ação de usucapião. O aludido inciso ainda cita os chamados terrenos
“acrescidos de marinha”, que são os terrenos formados natural ou artificialmente, para o lado do mar
ou dos rios e lagoas, em segmento aos terrenos de marinha.
Regidos por legislação própria, os terrenos de marinha e seus acrescidos têm no Decreto-lei no
9.760/46 sua principal referência na conceituação. Mas como identificar se um imóvel está localizado
em terreno de marinha? Segundo o artigo 2o do referido decreto: “São terrenos de marinha, em uma
profundidade de 33 metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do
preamar-médio de 1831: 1. Os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e
lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés; 2. Os que contornam as linhas situadas em
zonas onde se faça sentir a influência das marés”.
Quem determina se um imóvel está ou não localizado em terreno de marinha não é o particular, mas,
sim, um órgão federal cuja existência tem por finalidade administrar os bens da União, chamado de
Secretaria do Patrimônio da União (SPU), vinculado ao Ministério do Planejamento, Orçamento e
Gestão.
A maior parte dos moradores de edifícios localizados na orla da praia da cidade de Santos, no Estado
de São Paulo, por exemplo, recebe anualmente da SPU a respectiva cobrança de taxa de ocupação ou
foro correspondente a um percentual calculado sobre o valor atualizado do terreno. No primeiro caso
(ocupação) esse percentual é de 2% ou de 5%, no segundo caso (aforamento) correspondente a 0,6%.
Ao transacionar seu imóvel (em sentido lato), o ocupante/foreiro é obrigado a recolher o laudêmio
equivalente a 5% sobre o valor atualizado desse bem. Por lei, o transmitente (vendedor), na qualidade
de ocupante/foreiro devidamente inscrito no órgão da SPU, é o responsável pelo pagamento do
laudêmio, porém, é possível convencionar entre as partes (vendedor e comprador) o contrário, que o
cessionário (comprador) assumirá tal ônus.
Taxa de ocupação, foro, laudêmio e diferença de laudêmio são débitos não-tributários, classificados
como “receitas patrimoniais”. A União costuma notificar o(s) interessado(s) da existência de tais débitos,
que, se não pagos, podem vir a ser inscritos em Dívida Ativa da União (DAU). Caso o devedor não quite
os débitos inscritos, estará sujeito a responder judicialmente pela cobrança, em sede de execução
fiscal promovida pela Fazenda Nacional.
Atualmente, a Secretaria do Patrimônio da União tem uma estrutura com 27 Superintendências
Regionais, cada qual administrando os bens da União que lhe competem. No caso dos edifícios
localizados na orla da praia de Santos, a Superintendência do Patrimônio da União no Estado de São
Paulo é a responsável por administrá-los. É nas superintendências que tramitam os processos
administrativos dos imóveis, os quais são identificados por um número de Registro Imobiliário
Patrimonial (RIP).
Para o ocupante/foreiro, regularmente inscrito na SPU, transferir a ocupação/domínio útil para outrem,
torna-se necessário obter desse órgão uma certidão que autorize a transferência, para tanto, deverá
recolher previamente o já citado laudêmio, além de estar em dia com o pagamento das receitas
patrimoniais e o imóvel não se encontrar em área de interesse público. Com a certidão, torna-se
possível lavrar a escritura de cessão/venda definitiva do imóvel, devendo ser apresentada no órgão da
SPU em até 60 (sessenta) dias da lavratura (ocupação) ou do registro (aforamento), sob pena de multa,
para que seja averbada a transferência. Concluído o processo de transferência, o cessionário passa a
ser o ocupante/foreiro de direito do imóvel.
Na prática, o que se constata, por inúmeros motivos, é que muitos ocupantes desses imóveis possuem
como comprovante de aquisição mero instrumento particular de promessa de cessão de direitos, muitas vezes alicerçado em outras promessas e compromissos que sequer chegam ao conhecimento da União. Indubitavelmente, esse exemplar de título de propriedade é deveras precário frente à singularidade que se reveste a documentação dos imóveis situados na faixa de marinha.
